El auge del ecommerce y los cambios en los hábitos de consumo han revolucionado el concepto tradicional del ‘retail’. Ofrecer nuevas experiencias y convertirse en espacios de referencia es una de las máximas de los propietarios.

Mucho más que espacios de compra. La nueva generación de centros comerciales cambia de piel para incorporar un concepto de ocio para toda la familia y adaptarse a las exigencias de los Millennials. Acuarios, lagos artificiales, estaciones de esquí, zonas de buceo, todo cabe en estos nuevos megaresort de ocio, experiencias y compras.

«Hay que implementar nuevos conceptos, pero sin dejar de cuidar el mix comercial», explican desde Unibail-Rodamco, la mayor compañía inmobiliaria comercial cotizada de Europa, que cuenta con 13 centros en España valorados en más de 3.500 millones de euros, y prevé invertir 650 millones adicionales hasta 2024 en el país.

«Hemos introducido el DEX (Dining Experience), cuyo objetivo es revolucionar los espacios de restauración en los centros comerciales a través de la combinación de arquitectura, diseño y ocio para ofrecer una experiencia multisensorial», explican. Desde Unibail son rotundos, «las tiendas físicas no son incompatibles con el ecommerce. De hecho, vemos que muchas de las compañías que surgieron en el entorno digital están buscando también puntos de venta físicos. Amazon, sin ir más lejos, ha apostado por la venta en tiendas físicas con la adquisición de Whole Foods en Estados Unidos. Es también el caso de Hawkers, la marca de gafas de sol que recientemente abrió su primera tienda física en Madrid».

«Los centros comerciales tendrán que evolucionar para adaptarse a las nuevas necesidades y deseos de los clientes, conjugando tecnología, multicanalidad y experiencia para llegar al consumidor final más exigente», explica Luis Lázaro, responsable de la división de centros comerciales de Merlin Properties, que prevé invertir 100 millones de euros en los próximos años tanto para modernizar la imagen de sus centros como para actualizar su oferta comercial.

José Manuel Llovet, director de retail de Lar -con 14 centros comerciales en España- explica que la Socimi trabaja en mejorar la experiencia de consumo. «Invertimos más de 60 millones de euros en capex para adaptar y modernizar los centros, mejorar servicios y experiencia, así como para implementar la estrategia de omnicanalidad».

Desde Intu, propietario de Puerto Venecia (Zaragoza), Intu Asturias (Asturias) y Xanadú (Madrid) y con importantes proyectos en marcha, acuñan el concepto shopping resort como fórmula para atraer a los consumidores, convirtiendo el centro comercial en «atracciones turísticas y de ocio» y apostando por tener menos operadores pero con superficies mayores.

Por su parte, Sociedad General Inmobiliaria de España (Lsgie) inauguró ayer Plaza Río 2. Uno de los principales atractivos de este centro, a orillas del Manzanares (Madrid), es su Mirador, que definen como «la mayor terraza de restauración de la capital».

Hacer del comercio electrónico un aliado, ofrecer nuevas experiencias y convertirse en espacios de referencia son algunos de los desafíos de los propietarios y gestores de centros comerciales. Con estos axiomas: ¿cómo serán los centros comerciales del futuro? «Será una generación donde convivirán los centros ‘mega-grandes’ con oferta completa de alimentación, moda y ocio, junto con establecimientos de nicho que satisfagan las necesidades crecientes de la población como pueden ser los esquemas outlet. Y por último los centros multimarca que agrupen entre 8 y 15 marcas líderes de cada categoría como son los ‘retail parks’ o parques de medianas de los category killers. Lo que sí parece claro es que la mayoría de estos centros reservarán mucho menos espacio a los establecimientos de alimentación», explica Javier García-Mateo, socio de Real Estate de Financial Advisory de Deloitte.

Para Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE España, en medio del ciclo económico expansivo la revolución digital se está intensificando y la tecnología influye en cada vez más facetas del retail. «Una manera de lograr que la afluencia y el gasto medio se mantenga es dar una oferta de ocio y restauración que te convierta en centro de referencia y permita que la gente pase más tiempo en tu centro».

Rafael Mateu, socio y director de Property & Asset Management Madrid en Cushman & Wakefield, asegura que las necesidades del consumidor han cambiado con la irrupción de las nuevas tecnologías. «Los centros comerciales ya no pueden ser simples lugares donde comprar, tienen que aportar lo que Internet no puede ofrecer. Son espacios para comprar pero también donde socializar, entretenerse y tener una experiencia de ocio. Antes los centros comerciales eran un destino, mientras que ahora son un punto de conexión. La restauración, los espacios de ocio, eventos culturales y realidad virtual han tomado protagonismo», asegura.

En este sentido, Carolina Ramos Alcobía, directora del departamento leasing de centros comerciales de Aguirre Newman, apunta que en España se está potenciando un modelo que huye del centro comercial tradicional. «Se tiende a una estética de centros abiertos, que se asemejan a pequeños pueblos, o a zonas comerciales urbanas, lo cual se ve muy favorecido por la climatología española. Lo fundamental es huir del estrés asociado a los centros comerciales bulliciosos e incómodos».

Sergio Fernandes, director del área de Retail de JLL, indica que los centros comerciales deberán proporcionar una oferta diferencial. «De cara al futuro es probable que veamos una especialización de los centros comerciales, con espacios más enfocados a entretenimiento infantil -de hecho, ya hay centros comerciales que han implantado salas de cine pensadas para los más pequeños- a otros centros que apuesten por gastronomía, actividades deportivas,…». Para Fernandes, los espacios gastronómicos serán sin duda una de las grandes apuestas del futuro. «Basta sólo echar un vistazo a este dato: hace alrededor de 20 años, la comida apenas representaba un 3% de la superficie de los centros, con espacios donde primaba más la velocidad que la calidad. Hoy en día el espacio gastronómico ha aumentado hasta suponer un 15%, y las enseñas sirven de reclamo por sí mismas para atraer a los consumidores».

En este momento de ebullición, ¿está la transformación de los centros en la hoja de ruta de sus propietarios? «Sin ninguna duda estamos asistiendo a la mayor época de transformación de los centros comerciales que hemos vivido desde que comenzaran a funcionar en España, hace ya casi cuarenta años, sin renovación no se puede sobrevivir. Ninguna propiedad que conozca el mercado es ajena a esta necesidad: la imagen, la arquitectura, los elementos visuales… es una de la mayores preocupaciones de los promotores», asegura Ramos.

Apetito del inversor

En cuanto a la inversión, los expertos coinciden en apuntar que el interés del capital se mantiene. Para García-Mateo, «existe un apetito voraz por los centros comerciales de tamaño mediano que no habíamos visto en más de diez años». De acuerdo con los datos de Deloitte, en lo que va de año la inversión en centros comerciales roza los 2.300 millones. En 2016 los inversores destinaron 3.769 millones en compras de centros comerciales en España, casi duplicando la cifra de 2015.

«Los activos prime o trofeo generan mucha competencia, como pasó en operaciones como la compra de Diagonal Mar o Xanadú. Estos activos son escasos y suelen estar en manos de inversores a largo plazo. Hay activos más pequeños o dominantes pero en ciudades secundarias, donde hay menos liquidez, pero también generan interés», añade Senra.

Récord

La inversión inmobiliaria en centros comerciales alcanzó un hito el pasado año con 3.700 millones de euros, casi duplicando la cifra de 2015. En lo que va de año, se ha invertido cerca de 2.300 millones de euros en este tipo de activos.

Fuente: Expansión