A finales de los años 70 aterrizó en España el concepto de centro comercial, una tendencia que llegaba desde América y que fue evolucionando con el paso de los años hasta convertirse en lo que conocemos hoy en día, grandes espacios de ocio donde la gente puede vivir distintas experiencias de compra, restauración o actividades culturales o deportivas.
Aunque la mayoría de veces los centros comerciales se desarrollan en zonas en crecimiento, otras muchas, estos activos sirven para despertar zonas de la ciudad consolidadas, pero dormidas en cuanto a oferta comercial. Un claro ejemplo de ello es el centro Plaza Río 2, que abrió sus puertas el pasado 20 de octubre en Madrid, promovido por LSGIE.
Este activo de 40.000 metros cuadrados se ubica al otro lado del Río Manzanares, justo en frente del Matadero y gracias a su novedosa oferta tanto comercial y de restauración, con cadenas como Larrumba o Five Guys, va a generar una importante afluencia de nuevos usuarios al barrio, ubicado en la zona de Usera.
«Cualquier ciudadano prefiere vivir en un barrio que cuente con el mayor número de servicios alrededor y un centro comercial, donde por ejemplo disponga de zonas de ocio familiar, restaurantes, comercios , siempre será un foco de atracción. En este sentido, lo lógico es que se cumpla la ley de la oferta y la demanda, es decir, si se produce un aumento de la demanda, en función de la oferta disponible, se podrá producir un aumento de rentas», explica Sergio Fernandes, director del área de Retail de JLL.
El directivo asegura que en el caso de las oficinas la existencia de un centro comercial también puede afectar, ya que «las empresas, máxime en estos tiempos, cada vez dan más peso a la calidad de vida de sus empleados y que sus oficinas sean atractivas, como vía para atraer y retener el talento». A nivel rentas, Fernandes explica que «puede haber un efecto a largo plazo, ya que, si la zona se transforma en un área emblemática comercial, se generará más demanda y por tanto las rentas se verían afectadas».
En el caso del impacto que se puede generar al comercio minorista, Fernando de la Osa, Director Shopping Centres Leasing de CBRE, considera que «los mejor ubicados pueden salir ganando si se adaptan y modernizan, ante la mayor afluencia de público a la zona. Pero las tiendas más secundarias y las que no se modernizan pierden negocio», sin embargo, apunta que también «existen casos de centros, generalmente urbanos, alrededor de los cuales se ha ido desarrollando comercio local, sobre todo restauración».
Sobre la posibilidad de que Madrid siga teniendo espacio para nuevos centros comerciales, De la Osa asegura que aunque la densidad es alta, el sector retail se mueve y acoge nuevas tendencias que abren nuevas oportunidades. «En el centro de la ciudad, el desarrollo de proyectos depende mucho de oportunidades inmobiliarias -como por ejemplo en el caso del proyecto Canalejas y Edificio España-. Y en la periferia en la medida que crecen nuevos barrios como Valdebebas o Vicálvaro, va a tener sentido dotarles de equipamiento comercial. El desarrollo de nuevas tendencias en hábitos de consumo además abre nuevas posibilidades, como, por ejemplo, mercados gastronómicos o conceptos novedosos como el proyecto anunciado por Merlin en Alcorcón, X-Madrid -antiguo centro Opción-«.
Mercados con posibilidades
Respecto al resto de España, el directivo asegura que nuestro país es ya un mercado maduro para centros comerciales -con una densidad aproximada de 340 metros cuadrados de superficie brutal alquilable por 1.000 habitantes- y «no volverá a registrar la gran actividad promotora que hubo antes de la crisis». El pipeline de proyectos se encuentra entre 300.000 y 350.000 metros cuadrados anuales de nueva superficie comercial prevista para 2018 y 2019.
«Quedan pocas ciudades donde existe un déficit de oferta comercial, aunque podemos mencionar Almería, Lleida y Sevilla como ejemplos. Realmente, los nuevos centros comerciales serán, o de tamaño medio que cubren un nicho de mercado -como Finestrelles en Esplugues y Plaza Río 2 en Madrid- o macrocentros que buscan introducir las tendencias de última generación, como por ejemplo el proyecto Intu Costa del Sol en Torremolinos o Palmas Altas de Lar España en Sevilla, que apuestan por novedosas combinaciones de comercio y ocio a semejanza de Puerto Venecia», explica De la Osa.
Carlos López, partner de Catella, coincide en que «no es fácil detectar zonas donde haya nicho para desarrollo de un centro. Ahora mismo, lo que más se está pensando es en hacer ampliaciones de centros que ya funcionan bien y que están consolidados, pero siempre hay oportunidades para un nuevo activo». Así, señala que «una zona donde desde hace tiempo muchos promotores y operadores saben que cabe un nuevo centro comercial regional dominando es en la ciudad de Córdoba, ya que con más de 320.000 habitantes no tiene un centro de 80.000 metros cuadrados que sea dominante». El experto apunta a otras dos regiones como son Baleares o Cataluña, donde «se han parado muchas iniciativas simplemente por temas políticos y en estas regiones hay más hueco para centros comerciales y el interés existe, pero también las trabas administrativas y urbanísticas».
Ejemplos de éxito
«En Barcelona existen los mejores ejemplos de España, ya que la ciudad los utilizó muy bien como instrumento de mejora urbanística de centro ciudad», destaca Fernando de la Osa, que como ejemplos pone al «centro comercial Maremagnum a raíz de la revitalización de la zona portuaria central; La Maquinista, que ayudó a dinamizar el barrio que le rodea; y Diagonal Mar, que ayudó a revitalizar el nuevo barrio que se construyó en esa zona de Barcelona».
Por su parte, Benoit Dohin, director general de Unibail-Rodamco España, explica que a principios de este mes inaugurarán en Barcelona la ampliación de Glòries, «que es un claro ejemplo de nuevo centro comercial perfectamente integrado en su entorno y que ha contribuido a la revitalización del distrito 22@, un barrio que creció de espaldas al mar y que ha sufrido una transformación tremenda en los últimos años hasta convertirse en uno de los ejes económicos más dinámicos de la Ciudad Condal».