«Convierta su local en un Airbnb»: la idea para dar la puntilla al pequeño comercio

Los vecinos de La Latina están negros. Esta semana muchos pequeños tenderos han recibido un whatsapp en el que se les ofrece convertir su local comercial en una vivienda de alquiler turístico. Es la gota que colma el vaso para los residentes de este céntrico barrio, el más azotado por la turistificación de Madrid, donde uno de cada cuatro pisos se oferta en Airbnb y plataformas similares. Para ellos, esta idea significa más población flotante y menos servicios en el barrio, además de que, dicen, encarecerá aún más los alquileres.

«Esto es lo que nos faltaba», se queja Saturnino Vera, de la asociación de vecinos de La Latina: «Primero convirtieron gran parte del pequeño comercio en bares y hostales, no permitidos por el plan urbanístico y con los que el ayuntamiento abrió la mano, y ahora viene un listo a acabar con lo que nos queda de comercio de proximidad. Si permiten que se abran ‘airbnb’ en bajos comerciales, esto dejará de parecer una ciudad; en muchas calles de barrio ya no hay vida de lunes a jueves». En los últimos años los vecinos de La Latina han concentrado sus quejas en la agresiva turistificación que están sufriendo y que, aseguran, está finiquitando el tejido comercial de la zona. Como muestra el gráfico inferior, en diez años los locales activos en Madrid han pasado de 60.500 a 53.000 en una tendencia bajista estable que no parece tener suelo.

El listo al que se refiere Vera es en este caso una lista que se llama Lola Díaz y tiene, junto a su marido, una pequeña inmobiliara en Pacífico. Ellos son los responsables del anuncio que ha enervado a los vecinos del centro de la ciudad: «No entiendo el porqué de las quejas. El anuncio es perfectamente legal y se ciñe a las ordenanzas que va a aprobar la ciudad con respecto a los apartamentos turísticos», dice a este periódico.

Hace un año Lola y su marido transformaron un local vacío que tienen en el barrio en una vivienda para alquilar. Ya tenían el conocimiento y la idea de negocio les llegó con el anuncio del ayuntamiento de limitar los pisos turísticos a aquellos que dispongan de una entrada independiente para evitar los problemas de convivencia con los vecinos. La medida, que si entra en vigorilegalizará el 95% de la oferta de Airbnb en la ciudad, tiene un punto flaco: los locales comerciales. «Siempre que cumplan los parámetros que impone el ayuntamiento, los locales comerciales se pueden convertir en vivienda fácilmente», dice Lola, que arrancó su negocio en mayo y ya tiene varios proyectos en marcha.

Su inmobiliaria, cuyo nombre se traduce del latín como «propietarios de locales», es una de las primeras de España especializada en la materia, pero el resto de profesionales de la arquitectura y el urbanismo también han notado los temblores de la ordenanza municipal. Gorka Villanueva es un arquitecto con sede en Madrid que ha reenfocado su estudio ante la avalancha de demanda. «En los últimos meses es claramente el tipo de proyectos que más encargan los clientes, muchos de ellos preguntando directamente por Airbnb, de modo que nos estamos especializando en conseguir estas licencias», dice.

El arquitecto indica que en Madrid es sencillo convertir un local en vivienda: «Es una competencia de los ayuntamientos, que cada lugar es un mundo, pero Madrid solo requiere cumplir una serie de condiciones y la presentación de una documentación técnica. Si no son necesarias obras de acondicionamiento, hablamos de un proyecto que sale en torno a 3.000 euros«, explica Villanueva. Los principales requisitos que establece Madrid es que la fachada tenga al menos tres metros de longitud, que el techo esté a más de 2,5 metros o que la vivienda cuente al menos con 25 metros cuadrados habitables. Hay otros detalles que complican a menudo los proyectos: «Un problema que nos encontramos a menudo, sobre todo en el centro, es que muchas calles están en cuesta y el suelo de la futura vivienda tiene que estar al nivel del punto más alto de la acera. Esto es, hay que rellenar suelo hasta igualar y no siempre la altura del techo lo permite», detalla el arquitecto, que presume de que el consistorio nunca le ha echado para atrás un proyecto.

El ayuntamiento exige al menos 25 metros cuadrados y tres metros de fachada para convertir un local en vivienda

No siempre es viable la conversión. Villanueva destaca que muchos locales son incapaces de cumplir con los mínimos de luz natural o tienen estancias por debajo dle nivel del suelo: «En Madrid el nivel freático está muy alto y la mayoría de los sótanos y semisótanos tienen problemas de humedad. Se puede vivir en los que se construyeron antes de la prohibición, pero no reconvertirlos en vivienda ahora si son locales». Otro punto que chirría en el negocio es que el ayuntamiento, en principio, no va a ofrecer nuevas licencias para vivienda turísticas en el centro. «Nosotros avisamos al cliente: primero es convertir el local en vivienda, luego convertir la vivienda en turística. Nosotros nos dedicamos a lo primero», se excusa Lola Díaz.

Los alquileres turísticos en el centro de las grandes ciudades tienen rentabilidades que, a menudo, superan con creces a los comercios tradicionales. Es por eso que entre los vecinos de La Latina ha cundido la preocupación visto el panorama al que se enfrentan: «Necesitamos el comercio de proximidad, incluso por cuestiones de seguridad. Al final solo quedarán hoteles y pisos turísticos vacíos cuatro días a la semana, nos vamos a quedar en el barrio más solos que la una, porque es obvio que un piso turístico es hoy mucho más rentanble que una tienda», dice el protavoz de los vecinos de La Latina.

Una solución para los locales vacíos

La idea de reconvertir los locales comerciales tiene también muchos defensores, algunos más previsibles que otros. Según la consultora Eixos, en Madrid hay ya cerca de 14.000 locales comerciales vacíos. En Barcelona, alrededor de 10.000. La distribución por internet, las grandes superficies y la consolidación de ejes comeciales, asfixian a miles de tiendas de barrio, incapaces de seguir vendiendo o de traspasar sus negocios. «Esta realidad abre un nuevo debate urbanístico«, sostiene Joana Amat, vicepresidenta de Amat, una inmobiliaria catalana especializada en el mercado de alquiler.

«Hay propietarios», continúa, «que ahora mismo están a cero, incluso pagando gastos, porque no consiguen alquilar. Reconvertir estos locales es una necesidad que beneficiaría a todo el mundo porque España tiene un déficit enorme de vivienda de alquiler», defiende, proponiendo incluso algún tipo de ayuda pública para convertir un porcentaje en vivienda protegida. «A Amazon no le vas a ganar el juego. Las ciudades están cambiando y no tiene sentido mantener calles con locales desiertos, medio en ruina, con ratas, con fachadas desesperantes. Deberíamos pensar qué hacer con ellos: unos se convertirán en viviendas y otros darán respuesta a las nuevas necesidades: aparcamientos de bicis, de patinetes, taquillas de comercio electrónico, trasteros… y por supuesto viviendas».

RetailCat, una asociación de comerciantes de Cataluña, publicó hace pocos meses un informe en el que proponía abiertamente lanzar un plan urbanístico desde las instituciones públicas para empezar lo que ellos consideran una reconversión necesaria. «Hay zonas en Barcelona con ocupaciones de locales de menos del 70 por ciento. Antes de que se degraden para siempre, esos lugares cerrados se deberían convertir en viviendas. Mejor eso a que no haya nada. Pero que se se consiga o no, depende mucho de la voluntad política de los ayuntamientos», dice Joan Carles Calbet, el presidente. En Badalona, subraya, se ha llevado a cabo un proyecto piloto «con bastante éxito». Pero en Barcelona lo tienen más complicado, admite, por el color político del consistorio.

Hay que hacer algo con los locales vacíos, antes de que se degraden

«Hay reticencias a pesar de que es algo que beneficiaría a todos: a los propietarios de los locales, a la ciudad, a los inquilinos que tendrían más oferta para buscar vivienda. A la administración le sorprende que seamos precisamente nosotros, los comerciantes, los que estamos impulsando esto», continúa Calbet, a quien la idea de convertirlos en ‘airbnb’ no termina de convencer. «No nos gusta que desemboque en un tema especulativo. Nuestra idea no va por ahí», dice. «Nosotros solo decimos que dentro de 20 años las ciudades no se parecerán en nada. En países como Inglaterra hay muchas calles donde es norma que la planta baja sea una vivienda. En según qué barrios no tiene sentido seguir con la idea de que los bajos son comercios».

David Nogué es el CEO de Eixos, una consultora que asesora a ayuntamientos de varias provincias de España, analizando su tejido comercial y proponiendo usos alternativos cuando se superan ciertas magnitudes. «Consideramos que si superas el 20 por ciento de locales vacíos tienes ya un problema de desertificación que tiende a empeorar con el tiempo y tener un efecto dominó. En Barcelona pasa por ejemplo en zonas de Nou Barris, Les Corts. Suelen ser calles concretas, áreas, no barrios enteros», explica. En su opinión, «usar los locales comeciales para alquileres turísticos puede tener sentido y es técnicamente viable». Pero al mismo tiempo señala un inconveniente económico: «En las zonas más turísticas sigue siendo más rentable un alquiler con fines comerciales que con fines turísticos, mientras que en los barrios residenciales y la periferia es más dificil atraer turistas si no es tirando mucho los precios». Nogué, como el resto, creen que es todo una cuestión de voluntad política para facilitar los permisos y propiciar esa reconversión.

Fuente: El Confidencial