El alquiler residencial de estos espacios ha cambiado la fisonomía tradicional de barrio

En apenas una treintena de números de la calle de San Emilio (Ciudad Lineal), se cuentan hasta 17 locales reconvertidos en viviendas. Antiguos comercios o, simplemente, espacios deshabitados que pertenecían a las comunidades de vecinos, son ahora aprovechados para hacer negocio dentro de la vorágine que presenta el mercado de alquiler. Bien lo sabe Raúl Angulo, quien, junto a su padre y hermanos, ha hecho de esta coyuntura una oportunidad de oro para vivir de las rentas que les reportan estos «pisos» a pie de calle, incrementados en un 8.544% en los últimos cuatro años. De los 9 cambios de uso registrados en 2015 por el Ayuntamiento de Madrid, se han pasado a 778; al menos hasta abril de 2019, última fecha de la que se tienen datos actualizados.

«En 2006 mi hermano adaptó el primer local como vivienda», recuerda Raúl, sin saber todavía que aquella operación iba a ser parte del germen de una transformación inmobiliaria que ha cambiado la traza de buena parte de los barrios de la capital. Los distritos más afectados por este fenómeno son Ciudad Lineal, con 102 espacios acondicionados; Fuencarral-El Pardo (85), Latina (71), Carabanchel (67), Tetuán (39), Salamanca (39), Arganzuela (38) y Hortaleza (36). En el otro extremo, se sitúan Usera (7), Moratalaz (7), Barajas (6) y Vicálvaro (2). Un mapa que, a tenor de estas cifras, no responde a un patrón definido. «Es una cuestión de dinero», señala una inquilina, que paga 600 euros al mes por una casa de 40 metros cuadrados.

Los precios que maneja Raúl varían desde los 500 euros, para los arrendatarios más antiguos, hasta los 650, en función de la superficie y el grado de rehabilitación que presente cada piso. La rentabilidad, afirma el propietario, es bastante más elevada respecto a cualquier vivienda tradicional con registros similares. «Es una cuestión de lógica. Si yo compro una casa por 200.000 euros en esta zona, la voy a poder alquilar como mucho por 950 euros», prosigue, al tiempo que desgrana que un local reformado por completo le puede salir por 70.000 euros: «Es decir, si consigo dos y arrendo cada uno por 600 euros, saco más dinero con una inversión menor».

La competencia para la reconversión de locales comerciales corresponde a las Juntas de Distrito, encargadas de tramitar las pertinentes licencias. Fuentes del Área de Desarrollo Urbano, que dirige el concejal Mariano Fuentes (Cs), explican que para expedir un permiso, cuya tramitación tarda un tiempo estimado de seis meses, se tienen que cumplir «las condiciones de vivienda mínima exterior que dictan las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana». Entre las normas higiénicas y de seguridad está la de que ocupen una fachada superior a tres metros, en la que al menos exista una ventana que dé a la calle o a un patio interior, siempre que este sea igual o superior a 200 metros cuadrados.

Según establece el plan, la cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación. El pasillo o distribuidor por el que se accede a las distintas dependencias deberá tener una anchura mínima de 85 centímetros, con estrechamientos puntuales de no más de 15 cm. Si la terraza estuviera incorporada a la casa, esta contará con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía pública. Por otro lado, la altura libre mínima será de 250 cm, al menos, en el 75% de su superficie útil.

La iluminación natural y ventilación son otros de los requisitos imprescindibles, con huecos de luz no inferiores al 12% de la extensión útil y al 8% a efectos de corrientes de aire en cada una de las piezas habitables. Por último, ninguna vivienda podrá establecerse en sótanos o niveles por debajo de la planta baja, a excepción de las unifamiliares, que deberán reunir las condiciones anteriores y albergar la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de 250 cm.

Desde el Ayuntamiento remarcan que lo habitual en la mayoría de transformaciones es que «cierre el comercio ante la imposibilidad de seguir con el negocio, porque ya no es rentable, y los dueños se planteen la posibilidad de convertirlo en local residencial». Pese al notorio incremento, el objetivo del Área de Desarrollo Urbano «es velar por el equilibrio en los barrios (que no dé lugar a comercios sin vecinos ni a vecinos sin comercios) y que los locales cumplan todas las condiciones de habitabilidad».

Aunque esta alternativa no parece la solución al problema actual de la vivienda, en determinados casos puede ser una opción interesante, sobre todo para familias jóvenes que busquen residir en barrios donde ya no hay suelo para construir nuevas edificaciones. Inquilinos como Álvaro que, a sus 37 años, ha dejado Pamplona para venir a trabajar a Madrid: «Al final te acostumbras. Salvo que en invierno hace más frío, no he notado grandes diferencias respecto a otros pisos pequeños». El «boom» es tal que estos locales en alquiler apenas duran unas horas. «Si pongo un anuncio, al día siguiente tengo treinta peticiones», subraya un propietario. Vivir a pie de calle, pero en la gran ciudad.