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Diez dudas sobre el aplazamiento del alquiler en los negocios de pymes y autónomos

¿Puedo dejar de pagar el alquiler durante el estado de alarma?

 

Autónomos y pymes en dificultades económicas pueden solicitar atrasos en el pago de los alquileres de sus locales siempre que los arrendatarios sean grandes tenedores.

Nuevas medidas de apoyo a pymes y autónomos, dos de los colectivos más dañados por la actual crisis sanitaria. Esta semana se publicaba en el BOE el real decreto ley 15/2020 con medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo, que incluía acciones de apoyo a los trabajadores por cuenta propia y para las compañías más pequeñas que tengan contratos de arrendamiento en sus negocios.

Estas actuaciones contemplan la posibilidad de obtener una moratoria en el pago de las rentas mensuales de los arrendamientos de negocio mediante un fraccionamiento en un plazo de dos años cuando el arrendador sea lo que se ha denominado como un gran tenedor (con más de diez inmuebles en propiedad) o una empresa pública. Varias son las cuestiones que se plantean ante esta nueva línea de actuación por parte del Gobierno. ¿Cómo son los trámites que hay que seguir? ¿Qué ocurre si hay errores o falsedades en la solicitud de esas ayudas? ¿Qué plazos hay para formalizar esas ayudas?

 

¿Qué ofrece esta medida?

Ofrece la posibilidad de aplazar las mensualidades arrendaticias, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante un plazo de dos años. Pablo Torán Umbert, socio de derecho procesal y Eduardo Ayuela, socio de mercantil de Ayuela Jiménez, aclaran que el plazo de devolución empezará a contar en un máximo de 4 meses desde que se alce el estado de alarma. La devolución deberá tener lugar dentro del periodo de duración del alquiler.

 

¿Quiénes pueden beneficiarse de ella?

Esta moratoria sólo afecta a los arrendamientos de negocio, es decir, no se puede pedir la ayuda sobre los alquileres de viviendas. Podrán beneficiarse los autónomos y las pymes que cumplan una serie de requisitos como recuerdan los abogados de Ayuela Jiménez. En el caso de los trabajadores autónomos deben estar afiliados en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos). Las empresas, por su parte, deben tener un activo inferior a los cuatro millones de euros, una cifra de negocio que no supere los 8 millones de euros y un número medio de empleados que no supere los 50.

La actividad debe haber quedado suspendida por la Administración y, si no se ha dado por finalizada, se tiene que dar la circunstancia de que en el mes anterior a solicitar esta ayuda su facturación se haya reducido un 75% respecto a la media del trimestre del año anterior.

 

¿Sobre qué tipos de arrendamientos versa la medida?

Sobre los alquileres que hayan suscritos pymes y autónomos con grandes tenedores, es decir, aquellos que tengan más de diez inmuebles en propiedad, tanto empresas privadas como públicas, o bien una superficie superior a 1.500 metros cuadrados construidos.

 

¿Aplica sobre los alquileres a propietarios que no sean grandes tenedores?

En este caso, el real decreto no establece ningún mecanismo concreto para un aplazamiento de la renta. De hecho, explican Torán y Ayuela, «la norma sólo establece que los inquilinos podrán solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago siempre que no se hubiera llegado ya a un acuerdo. Es decir, todo posible acuerdo depende de la voluntad de las partes».

Desde Ashurst añaden que «si el arrendador no es una empresa pública o un gran tenedor, o si las partes habían llegado a un acuerdo diferente, éste podrá rechazar la mora». Esto por sí, matizan desde el despacho, «no es salvaguarda frente a una posible acción judicial futura del inquilino que pretenda reequilibrar económicamente el contrato». Si el arrendador es gran tenedor y no había acuerdo previo la mora aplica automáticamente una vez que se solicite, matizan desde Ashurst.

 

¿Hasta qué plazo se pueden solicitar estas ayudas?

Pablo Torán y Eduardo Ayuela señalan que «cada arrendatario es libre de solicitarlo desde ya mismo a su arrendador. Si concurren los requisitos para optar a la moratoria (cuando el arrendador sea un gran tenedor o una empresa pública de vivienda) y no se haya alcanzado ya un acuerdo entre ellos, la moratoria se aplicará de forma automática desde el mes que viene».

 

¿Qué tramites hay que seguir y dónde hay que mandarlos? ¿Quién los recibe?

La documentación acreditativa se le debe facilitar al propietario del inmueble. En este sentido, la «rigurosidad» de la solicitud dependerá de cada arrendador.

 

¿Cómo se acreditan los requisitos?

La reducción de actividad de los autónomos o pequeñas empresas se hará mediante una declaración responsable y, si así lo requiere el arrendador, mediante la comprobación de su contabilidad. La suspensión de la actividad se acreditará mediante un certificado expedido por la AEAT (Agencia Tributaria) o por el organismo autonómico correspondiente. El real decreto establece que los arrendatarios que falten a la verdad a la hora de aportar esta información para optar a la moratoria serán responsables de los daños y perjuicios que le provoquen a los arrendadores. La norma prevé que respondan por los daños y perjuicios provocados por la falta de veracidad de su declaración.

«La declaración responsable es un documento en el que el arrendatario manifiesta que cumple con los requisitos necesarios para optar a la moratoria. El real decreto prevé que el arrendador pueda solicitar el acceso a la contabilidad del inquilino para verificar que puede acceder al aplazamiento», señalan los abogados de Ayuela Jiménez.

 

 

¿Existe alguna medida adicional?

Desde Ashurst explican que «exclusivamente para los acuerdos alcanzados entre arrendatarios y arrendadores que no sean grandes tenedores ni empresas públicas, el real decreto 15/2020 prevé que las partes puedan acordar que se aplique la fianza al pago total o parcial de la renta». En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, señalan desde el despacho, «el arrendatario deberá reponer el importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el tiempo que reste de vigencia del contrato, en caso de que éste fuera inferior a un año».

 

¿Tendría que haberse contemplado también la medida para alquileres con pequeños tenedores?

«Nosotros creemos que sí», manifiestan Torán y Ayuela. «El real decreto prevé únicamente la posibilidad de que se pueda solicitar el aplazamiento temporal de la renta, pero no ofrece ninguna solución si el arrendador no accede a concederla. Pese a que nos encontramos ante una circunstancia compleja, una solución podría ser anticipar los efectos de una eventual estimación de una demanda basada en la cláusula rebus sic stantibus, que en la práctica supondría la reducción de un porcentaje la renta que se debe pagar», detallan.

Por tanto, añaden los abogados, «una posibilidad dentro de la complejidad que entraña esta cuestión habría sido la de reducir un porcentaje de la renta para aquellos autónomos o pymes que acreditaran la existencia de un daño por la situación del estado de alarma».

 

¿Qué líneas podrían haberse mejorado?

«El real decreto no articula ninguna medida concreta para aquellos autónomos y pymes que hayan alquilado el local del negocio u oficina a quien no sea un gran tenedor de inmuebles. No añade nada nuevo a la libertad de pactos entre las partes que recoge el artículo 1.255 del Código Civil. En todo caso, a la vista de cómo está transcurriendo la elaboración normativa, no es descartable que en los próximos días se adopte una nueva norma que modifique esta regulación», concluyen Pablo Torán y Eduardo Ayuela.

Fuente: Expansión

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