La legislación y las costumbres en el alquiler de activos comerciales cambia país a país. En Francia, la normativa protege especialmente al inquilino que siempre ha pagado la renta.

Doce años en Roma y quince en Madrid. Alquilar el local perfecto es uno de los trabajos más complicados con los que se encuentran los operadores cuando buscan nuevas ubicaciones. Pero, una vez encontrado, ¿llega la sorpresa? La legislación y las costumbres de cada país marcan las diferencias en la duración de los alquileres y en la actualización de las rentas. Generalmente, el inquilino es el que decide si renueva o no en diferentes momentos de la validez del contrato, pero en Francia la duración puede ser indefinida para los inquilinos que se han mantenido al corriente de pagos.

La legislación francesa contempla que los contratos de locales comerciales sean de nueve años, aunque pueden ser más largos, con posibilidad de que el inquilino lo pueda abandonar de manera unilateral al final del tercer y del sexto año de validez del acuerdo. Aunque la tradición dicta que el pago de las rentas es trimestral, cada vez más se hacen mensualmente. 

Sin embargo, un directivo de una empresa del sector asegura que, si el inquilino ha sido buen pagador, “la ley le protege mucho”. En este sentido, es habitual que la justicia dé la razón a los operadores que quieren renovar su contrato de arrendamiento a pesar de que el propietario no lo quiera hacer, por lo que los inquilinos deben ser indemnizados si el arrendatario quiere volver a ponerlo en el mercado.

La legislación francesa protege al inquilino, que debe ser indemnizado para abandonar el local

Esta duración indeterminada de los acuerdos provoca que si un operador quiere alquilar un local ya ocupado deba pagar un traspaso al actual inquilino, algo que, según fuentes del mercado, “no es barato”.

De todos modos, este modelo de contratos “se está acabando”, explica Augusto Lobo, director de retail de la consultora JLL. El ejecutivo señala que poco a poco el mercado va hacia “un modelo de contrato que da más flexibilidad” a los propietarios.

Francia es el país europeo más extremo en la duración real de los contratos de arrendamiento y Alemania lo es en la duración sobre papel. En el mercado germano, explica Lobo, la duración de los contratos en high street suele ser de cinco años o diez años, aunque se contempla la posibilidad de ir renovándolo automáticamente cada lustro hasta un máximo de treinta años. En los centros comerciales, por su parte, la mayoría de los contratos son de diez años, mientras que los supermercados los suelen firmar por quince años.

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Las renovaciones, en todo caso, suelen ser negociadas entre los dos lados y las subidas de las rentas, se ligan siempre a la evolución del conjunto de los precios en el mercado teutón, tal como pasa en el mercado español.

En España, lo habitual son los contratos a cinco años, repasa el socio fundador de la consultora Retalent, Luis Lara, “aunque se pueden firmar acuerdos a quince años o a veinte años”. El directivo explica que en este mercado también “está muy in la figura del traspaso”.

Lobo señala que en España “cada vez habrá más cambios en la lógica de los contratos para dar flexibilidad a los operadores y garantías al propietario”, como la disminución del obligado cumplimiento o la posibilidad de que sea la propiedad quien rompa el contrato.

“Cada vez habrá más cambios en la lógica de los contratos para dar flexibilidad a los operadores y garantías al propietario”, apunta Augusto Lobo

A diferencia de otros países, el retail británico tiene la principal problemática en la presión fiscal en los alquileres, que puede alcanzar hasta el 40% de la renta de cada local. Además, las actualizaciones de renta son muy habituales y se basan en el incremento de los alquileres de los locales de la misma zona, lo que ha provocado que algunas zonas “sufran incrementos de rentas que no estaban de acuerdo con la realidad del mercado”, asegura Lobo.

El directivo también señala que en Reino Unido se está dando un “cambio muy relevante” con la adopción de la renta variable en los alquileres de high street, una tendencia que se ha acelerado con la pandemia del Covid-19.

Lara explica que los británicos “son muy pragmáticos”, por lo que la duración de los contratos se suele acordar en cada caso, aunque lo más habitual es que sean de diez años con opción de salida del inquilino al final del quinto año y con derecho de renovación automática hasta catorce cursos.

En Reino Unido los impuestos pueden alcanzar el 40% del importe de la renta

Las licencias y los permisos necesarios para instalarse en un nuevo local son la principal barrera de entrada en el retail italiano. Aunque actualmente no hay retrasos significativos para su consecución, no es fácil conseguirlas y existen limitaciones dependiendo de cada ciudad.

Un directivo del sector de la moda explica que para si quieres abrir una tienda de ropa en un local, es necesario solicitar una licencia al ayuntamiento y pasar por un comité formado por comerciantes locales

La mayoría de los contratos que se firman en el país transalpino tienen una duración de seis años que el inquilino tiene el derecho de renovar por otros seis años de manera unilateral con la misma renta. De todos modos, la ley permite firmar acuerdos por cualquier duración siempre que se supere la media docena de cursos.

Fuente: Modaes.es