Un auto establece como medida cautelar que el propietario no reclame las garantías del contrato hasta que se decida si procede rebajar las rentas, como pide el inquilino

La voz se empezó a correr en otoño del año pasado entre comerciantes y hosteleros sumidos en la grave crisis económica derivada de la pandemia: hay una posible salida, incierta pero esperanzadora, para la dramática situación en la que se ven sumidos los negocios cuyos arrendadores se niegan a renegociar el precio del alquiler. Se trata de un principio del Derecho, que no está explicitado en ninguna ley española pero sí en la jurisprudencia, llamado «Rebus sic stantibus», cuya traducción literal es: «estando así las cosas». Viene a significar que las estipulaciones establecidas en los contratos se atienen a las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración y que cualquier alteración sustancial de las mismas puede dar lugar a su modificación. Por tanto, si se acepta este principio doctrinal se podría renegociar o incluso resolver un contrato si se produce un cambio inesperado de las circunstancias del mismo (en este caso, una pandemia global).

No es una vía fácil, ya que hay que acudir a los tribunales para solicitar su aplicación. La buena noticia es que un juzgado malagueño ya ha aplicado la conocida como la cláusula ‘rebus’. Según el bufete de abogados Larios Tres Legal SLP, que representa al comercio beneficiado por esta decisión judicial, se trata de una resolución pionera no ya a nivel provincial, sino andaluz.

El caso que ha motivado esta novedosa medida es el de una pyme dedicada al comercio minorista que tenía alquilado su local a un gran tenedor de un centro comercial. El negocio sufrió fuertes caídas en las ventas como consecuencia de las restricciones impuestas en los distintos estados de alarma, así como de la caída del turismo. Sin embargo, el arrendador se negó a renegociar el precio del alquiler.

Según Fernando Aguilar, el abogado de Larios Tres Legal que ha dirigido el procedimiento, «en este caso concurrían todos los requisitos que exige la jurisprudencia para la aplicabilidad de la »Rebus sic stanctibus«, como son la existencia de alteración extraordinaria y no previsible de las circunstancias; que como consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción significativa entre las prestaciones contractuales de las partes; y que no existiera otra solución para solventar tal desequilibrio». Así pues, el comerciante interpuso una demanda judicial para reclamar una bajada del alquiler de idéntica proporción a la de su pérdida de ingresos.

En un auto al que ha tenido acceso este periódico, fechado el 16 de febrero, el juzgado acepta establecer como medida cautelar la suspensión provisional e inmediata de la facultad del arrendador para reclamar al inquilino las garantías del contrato (fianza y aval). Tampoco podrá incluirlo en listados de morosos ni en ningún otro fichero que pudiera modificar su la valoración crediticia y de solvencia de la empresa.

Estas medidas cautelares tienen «vital utilidad e importancia a la hora poder solicitar créditos ICO», lo que ha generado «una bolsa de oxígeno» para este empresario. No obstante, su letrado advierte de que este auto «sólo se pronuncia con carácter previo sobre las medidas cautelares solicitadas» y no implica que el juez vaya a aceptar la demanda principal de aplicar la cláusula ‘rebus’ para rebajar el precio del alquiler. «Es importante ser prudente y no lanzarse a demandar a discreción, debiendo analizarse a fondo cada caso concreto. Es imprescindible que exista una desproporción grave entre el importe de las rentas que cobra el arrendador y las pérdidas sobrevenidas por el negocio», explica.

Fuente: Diario Sur

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