Autora: Carmen Panadero
¿Cuál es el futuro de nuestras calles? ¿Siguen en vigor los modelos tradicionales de “tienda de barrio”? ¿Cuál es el uso más rentable de nuestro bajo comercial? Este tipo de preguntas ya nos las hacíamos antes de 2020, pero ahora después de vivir una pandemia tan dura como la que hemos vivido, este cambio de paradigma en las calles y en las plantas bajas de nuestros edificios requiere un análisis profundo. La cota cero se vuelve clave para volver a dotar de fuerza a nuestras calles.
Debido al prolongado confinamiento y a las restricciones de movilidad vividas, muchas de nuestras ciudades han perdido parte del tejido productivo de sus comercios de planta baja. A eso le tenemos que añadir el temido efecto Amazon: la irrupción de la tecnología en nuestras vidas y la aparición imparable del comercio electrónico que ha cambiado para siempre nuestros procesos de compra.
No saber adaptar las ciudades y edificios a esta nueva situación podría llevarnos a perder parte del tejido productivo de la cota cero de manera permanente (ya ha pasado en la pandemia por una situación temporal)y en consecuencia a perder competitividad y valor en nuestras ciudades y en nuestro patrimonio inmobiliario. La atracción de turistas y de talento también se debe a los espacios urbanos y a la calidad de vida que los centros de las ciudades pueden ofrecer.
Debemos analizar qué ha cambiado y está cambiando en nuestras calles, y actuar en consecuencia si queremos adaptarnos a las nuevas demandas. En ocasiones estas nuevas tendencias van a implicar replantearnos usos, cambios en políticas de licencia de actividad, búsqueda de uso mixto o combinado o cambios en el espacio público colindante.
Las seis tendencias en la cota cero de nuestras ciudades
Analicemos por lo tanto que está pasando y cómo han evolucionado los principales actores de la cota cero.
1. El terciario comercial
Las tiendas tradicionales y calles secundarias han perdido peso. Según los últimos datos más del 17% del comercio minorista global ya es online y en moda según el Informe de la moda online en España 2021 solo en España ya se ha alcanzado el 20% de cuota. Cosas que podemos adquirir por internet con un servicio más inmediato, y con mucha más variedad de producto va a ser difícil que volvamos a adquirirlas en físico. Aquellas tiendas físicas que no sean capaces de implantar una estrategia onmicanal no van a poder adaptarse a los nuevos hábitos del consumidor. Ya se hablaba estos años atrás del ROPO (Research Online, Purchase Offline) y ahora también crece la estrategia contraria: el Show-rooming: los consumidores deciden lo que se quieren comprar offline, y lo comprarán online después de verlo y probarlo.
Conclusión: Aquellos locales que no puedan adaptarse o que no cuenten con la localización necesaria para atraer público suficiente, tendrán que reconvertirse en otros usos como terciario ocio, o logístico o residencial y para ello se abre el reto de esa transformación ágil en los ayuntamientos.
2. El terciario prime
Por el contrario, la inversión en zonas prime por parte de las marcas ha crecido y las calles principales han aumentado la rentabilidad. Los llamados flagship se vuelven lugares de culto y de experiencia. Las grandes marcas ven todavía más necesario posicionarse fuerte en las grandes capitales en las calles de referencia. Los informes de los expertos apuntan que el auge del comercio electrónico beneficia a los ejes prime. Según cita el último informe de Ascana 2020: “El consumo a través del comercio electrónico provoca que las marcas dirijan su estrategia hacia la inversión en sus flagships, creando espacios singulares donde el cliente perciba la conexión y compatibilidad de ambos canales de venta, físico y online. La consecuencia directa es que los ejes secundarios se ven perjudicados”.
Conclusión: Las ciudades y el espacio público pueden sacar partido de este renacer del prime, porque el culto a la experiencia de las grandes marcas muchas veces trae aparejado la búsqueda de acciones con valores culturales y artísticos de las comunidades de las ciudades en las que viven, introduciendo arte, poesía, arquitectura (ejemplo Loewe en París y Madrid) en nuestra preciada cota cero. Aprovechémonos. El arte está en la calle decía un refrán.
3. El terciario ocio, restauración y uso mixto
Los espacios de restauración, servicios al usuario y locales con usos mixtos ganan peso, cosas que no podemos adquirir vía web como es el ocio: cafeterías, restaurantes, gimnasios, los coworkings etc… ganan cuota de mercado. El tiempo dedicado al ocio en la calle sube y se incrementa la franja horaria de tiempo dedicado a ocio en las calles: desayunos, aperitivos, afterworks,…las calles están activas muchas más horas y mezclamos usos. Ejemplos como los Work Café del Santander son un claro ejemplo de cómo hasta las grandes marcas entienden ese cambio, ahora se trata de rivalizar en la experiencia de usuario.
Conclusión: si ya no hay fronteras entre usos y un banco puede ser una cafetería, un centro de yoga podría ser un restaurante a la vez, una guardería podría combinarse con un gimnasio, y una panadería con una escuela de idiomas ¿no sería maravilloso tener licencias dobles en locales y edificios? Actualmente la posibilidad es ampliar licencias de actividad, pero poder combinar no solo usos, sino empresas en un mismo local haría bajar la tasa de esfuerzo del ocupante.
4. Nuevos usos dark
Los nuevos conceptos dark-stores (tiendas fantasma) o las dark-kitchen (restaurantes fantasma)son espacios de servicio de la logística de última milla de comercio o restauración donde la ubicación prima por código postal o área de reparto, no necesita transeúntes, es más huye de ellos. Es ya una tendencia imparable que surge en consecuencia del e-commerce. Estos espacios logísticos en proximidad son espacios sin peatones que son los perfectos usuarios para los ejes secundarios o para los espacios sin visibilidad o ya en desuso, pero la mayoría de las veces requieren de modificaciones y flexibilidad en la adaptación debido a las limitaciones de ciertos locales. Es una licencia de logística y en tema de cocinas requieren de la autorización de vecinos en muchos casos (link a blog explicativo del proceso).
5. Peatonalización de calles
Según un estudio que hizo BBVA, con el impacto de la reducción de tráfico de la Gran Vía, se hizo un análisis del impacto económico por sectores de actividad: moda, restaurantes y hoteles. El impacto fue desigual: disminución global del -17% en el gasto de moda, aumentaron sus ventas en un +5% en los restaurantes e incremento de +11% en hotelero. Las calles peatonales o con movilidad reducida nos invitan a caminar y a disfrutar nuestra ciudad, pero también esa reducción del acceso a coche privado y por lo tanto la accesibilidad global afecta esto a nuestros hábitos de consumo.
Conclusión: Hay usos que salen beneficiados ya que se incrementa el gasto en ocio y restauración mientras baja en comercio, muchos locales de nuestras vías céntricas pueden quedarse fuera de juego.
6. Diferente reparto del espacio público
En Madrid durante la pandemia se cambiaron 1.500 plazas de aparcamiento por terrazas de restaurantes y cafeterías o se peatonalizó en días festivos grandes arterias como Paseo de Castellana entre otras acciones. Algunos de esos cambios fueros puntuales y otros no sabemos si vinieron para quedarse. Ahora en enero de 2022 parece que esta situación se revierte: hay que devolver las plazas ocupadas por terrazas, pero nos entra la duda ¿estamos seguros que queremos volver a tener aparcamientos en esas maravillosas terrazas que tenemos por todo Madrid? El debate está abierto, sin duda habrá que dar solución al aparcamiento de los vecinos, pero en Madrid con sus nuevas calles llenas de vida hemos ganado en calidad del espacio público.
Todos los expertos de urbanismocoinciden en señalar que el valor de nuestras ciudades está íntimamente ligado con el valor de nuestros vacíos urbanos y lo que pasa en ellos. Estos espacios son claves para crear comunidad y vida social, y crear sitios donde pasen cosas genera riqueza humana, cultural, financiera. No dejemos pasar la oportunidad.
En conclusión, nuestras calles y patrimonio edificado pueden y deben adaptarse a las nuevas reglas y no perder rentabilidad y competitividad por el camino. Las posibilidades son muchas, muchas requerirán soluciones imaginativas y ganas, y muchas otras necesitarán colaboración pública para facilitar y agilizar los cambios de uso necesarios, la agilidad y flexibilidad en los mismos. Nuestra forma de vivir ya es distinta, nuestro reto será hacer de ella un generador de oportunidades en nuestras ciudades, comunidades y edificios.
Carmen Panadero, arquitecta de profesión, es presidenta de WIRES, directora del master en promoción inmobiliaria del IE (MRED), directora de desarrollo de negocio en una promotora española y miembro del comité ejecutivo de Urban Land Institute (ULI) en España.
Fuente: Idealista.com