Ubicación, rentabilidad, aprovechamiento de espacios y sostenibilidad serán claves en el sector este año

Autor:Carlos Pérez Baz 

Que la crisis persistente del covid-19, las restricciones de movilidad o la creciente subida del IPC no ayudan a empujar la economía nacional es un hecho. La consecuencia más directa es la bajada en los índices de consumo que afectan en su mayoría a pequeños y medianos empresarios, así como a las grandes corporaciones del sector ‘retail’. Y, como si de una fila de fichas de dominó se tratase, el último colectivo afectado no es otro que los inversores del sector inmobiliario.

2020 estuvo marcado por las negociaciones de renta con los inquilinos, acordes a las circunstancias de la pandemia mundial. Por su parte, 2021 se caracterizó por la vuelta a la ‘nueva normalidad’, el regreso de turistas extranjeros y una vacunación masiva que consiguió que perdiéramos el miedo a salir de nuestras casas. Todo esto, junto con una reapertura de los comercios que los arrendadores agradecimos al ver de esta forma reducidas las bonificaciones de renta para nuestros inquilinos. Una senda, la del año pasado, más alentadora de lo esperado y que, sin duda, ha asentado los cimientos de la esperanza, puesta ahora en 2022 para la recuperación del sector.

Sin embargo, los cambios en los hábitos de consumo acentuados por esta crisis sanitaria han sido una de las características que más han influido en estos últimos meses de cara a las nuevas inversiones en el ámbito del ‘retail’. El comercio electrónico y la digitalización de servicios constituyen, a día de hoy, el epicentro comercial de cualquier negocio de venta minorista. A priori, esto podría resultar ser un gran inconveniente para las inversiones inmobiliarias, pero lo cierto es que está provocando un aumento en la calidad de los nuevos activos. Es decir, la clave real, actual y futura para las inversiones es la selección de inmuebles de manera estratégica, pero tanto para el sector ‘retail’ como para cualquier tipología inmobiliaria. O, en otras palabras: buenos locales comerciales con excelente ubicación.

Muy importante en este sentido es la elección de las ciudades donde invertir activos. La realidad es que la pandemia continúa haciendo estragos en los comerciantes y en la actualidad, hay que tener especial cuidado con las restricciones de cada una de las provincias y comunidades autónomas. Además de Madrid, podemos observar movimientos importantes de inversión inmobiliaria en Málaga y Valencia, dos ciudades en auge en las que el viento de levante sopla a su favor. Desde hace algún tiempo, el ‘retail prime’ se ha convertido en un importante activo en estos enclaves, entre otros factores, porque su alta capacidad para generar retornos. Las zonas ‘prime’ de inversión minimizan el riesgo y, además, son el mejor activo para su revalorización en el futuro, garantizando en un alto porcentaje una demanda constante al inversionista.

Sin embargo, a buen seguro 2022 abordará otro de los grandes retos del futuro ‘retail’: cuál será el aprovechamiento de cada local. Bien es cierto que el tamaño del inmueble puede ayudar a definirlo. La adquisición de un gran local y sobre todo la de un enorme edificio puede resultar de gran atractivo para nuevas corporaciones que quieran instalar sus ‘flagships’ en el país. La rentabilidad en este caso será sin duda bastante alta y con un recorrido a largo plazo.

No obstante, locales comerciales de menor tamaño también pueden resultar muy beneficiosos. Aunque, el uso comercial quedará marcado, sin duda, por los comportamientos sociales actuales. Nos estamos acostumbrando rápido a no tener que cargar bolsas, a simplemente abrir una puerta y encontrarnos con nuestro paquete. Y, quizá, el futuro para el sector ‘retail’ -para los inversionistas también-, pase precisamente por minimizar espacios, fomentar el servicio de entrega a domicilio y restablecer los modelos de negocio.

Esto ya está inventado. Los ‘showrooms’ y las tiendas de exposición han sido tradicionalmente modelos asociados a sectores muy concretos como el de la moda o el automovilístico. Teniendo en cuenta la coyuntura actual y el comportamiento social no sería de extrañar que esta fórmula fuera la definitiva para el futuro del sector ‘retail¡, en su pugna por la convivencia con el sector logístico, y que además constituyera un complemento para el retail de ‘highstreet’. Al final, el comercio a pie de calle continúa siendo el activo más codiciado por los grandes inversores.

Una fórmula en la que debemos tener en cuenta el gran desafío que viene por delante, no solo para el sector, sino para el mundo en general: la sostenibilidad. La sinergia formada por el sector ‘retail’ y el sector logístico deben complementarse dentro de la lucha contra el cambio climático. Para los inversores significa la adquisición de inmuebles con certificado energético, una práctica totalmente ya asumida por gran parte de los agentes del sector dado que, obtener, o no, la acreditación que garantice la eficiencia del local o edificio adquirido puede variar la renta y el interés por parte de los arrendatarios y compradores.

Recién empezado el año no es pronto para asegurar que el ‘retail’ que sobrevivirá a la pandemia y a la digitalización de servicios será el mejor posicionado. Aunque aún debemos esperar a la evolución de la situación sanitaria, y si esta vuelve a traer nuevos confinamientos, creemos que este año puede ser el de la recuperación absoluta llegando a los niveles de 2019. Por lo pronto, como en casi todo en la vida, es mucho más importante la calidad que la cantidad. El boom del ladrillo pasó hace muchos años y 2022 pide que elijamos los activos con criterios de rentabilidad y valor de futuro.

Carlos Pérez-Baz es director de Inversiones Inmobiliarias de Mutualidad de la Abogacía y gestiona un portfolio compuesto por 45 inmuebles. Esta es su visión sobre el día a día en la gestión de una cartera de perfil “Core” y del  mercado desde el prisma de una aseguradora.

Fuente: idealista